Um especialista da Millennials Abogados explica em detalhe as consequências jurídicas e as exceções previstas na regulamentação que afetam milhões de comunidades de vizinhos
A instalação de aparelhos de ar condicionado nas fachadas dos edifícios é expressamente proibida pela Lei de Propriedade Horizontal
A instalação de aparelhos de ar condicionado nas fachadas dos edifícios é expressamente proibida pela Lei de Propriedade Horizontal, conforme confirmado no Boletim Oficial do Estado. Este regulamento, que afeta milhões de comunidades de proprietários em Portugal, proíbe os vizinhos de instalar estes aparelhos em elementos comuns sem a devida autorização, especialmente nos meses de verão, quando a procura por eles aumenta significativamente.
Com a chegada do verão de 2025 e o aumento da temperatura, muitos espanhóis procuram soluções para climatizar as suas casas. No entanto, a legislação define claramente as restrições existentes para a instalação deste equipamento. O artigo 7.º da Lei da Propriedade Horizontal especifica que «o proprietário de cada apartamento ou local pode alterar os elementos arquitetónicos, instalações ou serviços, desde que isso não prejudique ou altere a segurança do edifício, a sua estrutura geral, configuração ou aparência», acrescentando que isso também não deve prejudicar «os direitos de outro proprietário, e que tais obras devem ser previamente comunicadas ao representante da comunidade».
Este documento legal também estabelece que «não podem ser feitas quaisquer alterações no resto do edifício e, em caso de necessidade de reparação urgente, o administrador deve ser imediatamente informado». Estas disposições legais limitam significativamente a possibilidade de instalar sistemas de ar condicionado em áreas comuns sem o consentimento expresso da comunidade.
O que significa exatamente esta proibição para os proprietários?
Um especialista da Millennials Abogados deu uma resposta inequívoca à questão de saber se um vizinho pode instalar um aparelho de ar condicionado na fachada do edifício. Na plataforma TikTok, o advogado afirmou: «A resposta é não». Esta recusa baseia-se no facto de que, para tal instalação, é necessária a autorização prévia da comunidade de proprietários, tal como previsto nas normas em vigor.
O advogado explicou a base jurídica desta proibição, salientando que «o artigo 7.º da lei sobre propriedade horizontal proíbe os proprietários de introduzir quaisquer alterações, sejam elas em elementos comuns ou privados, se isso alterar a estética do edifício». Esta restrição visa preservar a harmonia arquitetónica e evitar alterações unilaterais que afetem todo o imóvel, protegendo assim os interesses coletivos das necessidades individuais.
Exceções previstas na legislação
No entanto, os regulamentos prevêem algumas exceções a esta proibição geral. O especialista da Millennials Abogados explica que «esta proibição terá exceções, desde que o dispositivo seja instalado numa zona privada que não altere os elementos comuns da comunidade de proprietários». Isto significa que os proprietários podem instalar equipamentos de ar condicionado em espaços privados, como terraços ou pátios, destinados a uso exclusivo, desde que não afetem os elementos comuns e não alterem a aparência geral do edifício.
Estas exceções permitem uma certa flexibilidade na aplicação da norma, reconhecendo o direito dos proprietários de melhorar as condições de habitação dentro dos limites estabelecidos pela propriedade horizontal. No entanto, mesmo nestes casos, é recomendável informar previamente a comunidade sobre a instalação, para evitar possíveis conflitos com os vizinhos ou reclamações posteriores.
Consequências do não cumprimento das regras
A instalação de um aparelho de ar condicionado na fachada sem a devida autorização pode acarretar uma série de consequências legais para o infrator. A comunidade de vizinhos tem o direito de exigir a remoção imediata do aparelho e pode até mesmo instaurar um processo judicial se o proprietário se recusar a cumprir as disposições da Lei de Propriedade Horizontal.
Essas ações podem resultar em processos judiciais que, além da remoção obrigatória do equipamento, podem acarretar sanções financeiras e a obrigação de reembolsar os custos de reparação de quaisquer danos causados aos elementos comuns do edifício. A jurisprudência recente tem consistentemente defendido os direitos das comunidades contra alterações não autorizadas nas fachadas, considerando-as elementos essenciais da aparência do edifício.
Alternativas legais à instalação de aparelhos de ar condicionado
Tendo em conta estas restrições, os proprietários têm várias alternativas para climatizar as suas habitações sem infringir as regras. Uma das opções é solicitar oficialmente a autorização da comunidade de proprietários, apresentando um projeto detalhado que minimize o impacto visual e técnico na fachada.
Muitas comunidades aprovam essas instalações, desde que sejam feitas com cuidado e respeitem os critérios estéticos gerais.
Outra alternativa são os sistemas de ar condicionado portáteis ou split, que não requerem a instalação de unidades exteriores nas fachadas. Existem também soluções como aparelhos de ar condicionado canalizados ou sistemas VRV (com volume variável de refrigerante), que permitem colocar as unidades exteriores em locais menos visíveis, como telhados ou pátios interiores, cumprindo assim os requisitos regulamentares sem comprometer o conforto térmico.
A lei da propriedade horizontal e a sua regulamentação dos elementos comuns
A Lei da Propriedade Horizontal, cuja última atualização significativa data de 2023, regula o regime jurídico das comunidades de proprietários em Portugal. Este regulamento define como elementos comuns as partes do edifício que são necessárias para o seu bom uso e usufruto, incluindo entre esses elementos de propriedade coletiva as fachadas.
O espírito desta lei visa equilibrar os direitos individuais dos proprietários com os interesses coletivos da comunidade, estabelecendo mecanismos de tomada de decisão e requisitos especiais para a alteração dos elementos comuns. Para qualquer alteração significativa, é necessário o consentimento da assembleia de proprietários por maioria qualificada, o que garante que as decisões sobre a aparência e a configuração do edifício sejam tomadas por consenso.
Como apresentar corretamente um pedido de instalação à comunidade?
Se o proprietário deseja instalar um aparelho de ar condicionado que afeta elementos comuns, deve seguir um procedimento formal. O primeiro passo consiste em elaborar uma proposta detalhada, incluindo as características técnicas do equipamento, a sua localização exata e o impacto visual na fachada do edifício. Este pedido deve ser apresentado ao presidente ou administrador da comunidade para ser incluído na ordem do dia da próxima assembleia.
Durante a assembleia, o proprietário terá a oportunidade de apresentar o seu projeto e responder a eventuais perguntas ou objeções. Dependendo da natureza da instalação, a sua aprovação exigirá diferentes maiorias de votos, conforme estabelecido por lei: maioria simples para alterações insignificantes ou três quintos para alterações mais significativas. Após a obtenção da autorização, é recomendável documentá-la por escrito e incluí-la na ata correspondente.
Tendências atuais na regulamentação da construção
As novas tendências em arquitetura e eficiência energética influenciam a interpretação e a aplicação da Lei da Propriedade Horizontal. Os projetos de edifícios recém-construídos geralmente prevêem zonas especiais e a pré-instalação de equipamentos de ar condicionado, o que facilita a sua instalação posterior sem prejudicar a estética e os elementos comuns.
Da mesma forma, muitas comunidades adotam regras internas que regulam especificamente a instalação desses equipamentos, estabelecendo critérios uniformes em relação à localização, dimensões e características técnicas. Estas iniciativas permitem conciliar as necessidades de climatização com a preservação da aparência do edifício, demonstrando que é possível alcançar soluções que satisfazem tanto os interesses individuais como coletivos.
